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マンションの大暴落が始まる!要注意エリアはどこ?

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地価上昇などを反映して首都圏の新築マンションの販売価格が高騰する中、東京23区内では東部や北部の「城東、城北エリア」の人気が高まっています。このエリアは利便性に優れながら比較的地価が安く、割安な価格で購入できるためで、基準地価にも影響が出始めています。

これまでのファミリー層の間では、世田谷区など高級住宅地の人気が高かったのですが、価格上昇で共働きでも購入が難しくなりました。価格を抑えるために住戸の面積を縮小する動きもある中、城東、城北エリアは同等の品質・間取りでも割安な価格で購入できます。今後もマンションの需要の見込めるエリア内の荒川区は、基準地価の上昇率も前年比5.3%増と23区内ではトップです。

一方で、東京オリンピック終了後、マンション価格が暴落するのではないかという「2020年問題」が不動産業界から聞こえてきていますが、既に売却が始まっているといわれています。

手元の現金確保のために中国人オーナーの「売り」が一挙に出るとの噂も浮上しています。もし現実となれば、タワーマンションの暴落劇に発展しかねません。

2020年を待たずして、タワーマンションの暴落が始まっているのでしょうか?

マンションの配給と人口減少

そもそも、人口減少社会に突入した日本では、マンションはすでに供給過剰になっていました。

しかし、多くのマンションの内情は傷つき、壊れ、根元から崩れ落ちようとしています。その実態が表沙汰になった時、「上げ底」になっていただけ余計に、大きな暴落劇が巻き起こると予想されます。

予想される暴落エリア

世田谷区

成城、三軒茶屋など、「住みたい街ランキング」で上位にランクインする街を多く抱える地域が世田谷区です。不動産業界では「世田谷は鉄板」「作れば売れるエリア」というのが常識でしが、ここに大異変が起きているようです。

世田谷のマンション市場でまったく新しい「売れ残り現象」が発生し、マンション業者たちが悲鳴を上げ始めました。

こうした売れ残りマンションには、三菱地所、三井不動産、住友不動産、野村不動産などの大手デベロッパーが手掛けた人気ブランドマンションが多く含まれています。

また、世田谷、目黒などの城南エリアは、これまで価格が上がり過ぎた分、下がる時は大きく下げるリスクがあります。現在の坪単価は300万円以上ですが、すでに売れ残りが出ているのが現状です。

過剰にブランド化している二子玉川などは下落幅が大きく、2~3割下がってもおかしくありません。こうした連鎖現象は次々に起こり、たとえば世田谷でも環七通りの外側の用賀や経堂などは厳しくなってくるでしょう。

佃・月島エリア

新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めていると指摘されています。

そのうえで、経済状勢の不透明感から資産保有目的の個人富裕層による取得需要が減退しており、晴海地区など利便性の劣る地区を中心に分譲マンションの売れ残りが見られるなど「売れ残り」の実態を暴露しています。

豊洲エリア

東京五輪開催決定以降、購入層の取得意欲は高く、新築・中古ともにマンション価格は上昇を続けてきましたが、一次取得層による購入限度額が近づいていると言われています。

そのため、需要者による物件の取捨選択が行われるようになり、割高な物件がやや売れにくくなってきています。

有明エリア

東京五輪開催決定以降の販売価格の上昇や売出物件の増加により、当地区のマンション成約価格は頭打ちの傾向が見られており、湾岸エリア全体では更なる大量供給が控えていることから、今後は価格調整局面を迎えることが予想されています。

まとめ

もうすでにマンションの暴落が始まっていましたね。

今まで人気のあったエリアが陰りが見え始め、今後は城東、城北エリアに人気が出てきそうです。

2020年の東京五輪の後には、新しい人気エリアができているのかもしれません。

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